当前位置: 首页 > 新闻中心 > 案件快报
《都市晨报》1月21日 规避限贷 借亲朋名义买7间商铺
因借贷纠纷,登记在其姑父名下的商铺被法院查封
作者:新沂市人民法院  发布时间:2020-03-17 17:45:57 打印 字号: | |

新沂男子张严为经营快餐店,需要一次性购买10间商铺。因受贷款额度限制,张严借用亲朋名义购买了7间商铺,其中1间登记在其姑父赵问名下。几年后,赵问因欠款,该房屋被债权人申请法院查封。张严以其系涉案房屋所有权人为由提起执行异议之诉。

近日,新沂市法院驳回张严的诉请。法官表示,张严为规避限贷政策,借用赵问名义购买涉案房屋,由此产生的风险理应由其自行承担。

为规避限贷 他借名买7间商铺

位于新沂市中心某商城的1-3层,是一家连锁快餐店,老板张严从2010年开始在此经营。2018年,快餐店的2层被法院查封。原来,张严的姑父因借贷纠纷,被债权人告上法庭。随后,债权人向法院申请查封该商铺。

赵问欠债,为何查封张严的商铺?事情要从张严购买商铺时说起。

2010年,张严要一次性购买10间商铺。因受贷款额度限制,其中7间是其借用亲朋名义购买。赵问是张严的姑父,张严借用赵问名义办理了其中1间房屋的贷款手续。

为避免纠纷,张严与赵问等约定,房屋实际购买人仍为张严,首付款由张严交付且在购房发票中明确注明购房人、交款人均为张严。购房后,张严找人将商铺打通并装修,后用于快餐店经营。此后,购房贷款由张严偿还,经营期间的所有费用均由张严支付。

被借名的姑父意外去世 商铺被查封

2015年元旦期间,赵问意外去世。赵问与所在单位粮食购销公司存在债务纠纷。后新沂法院判令赵问妻子张红及其子女赵静、赵立于判决生效后10日内在继承赵问遗产范围内偿还本金42万余元及利息。粮食购销公司向法院申请查封赵问名下商铺。该判决发生法律效力后,粮食购销公司向法院申请强制执行。

张严向法院提出异议。法院裁定驳回了张严的异议请求。

2019年3月,张严向新沂市法院提出案外人执行异议之诉,并请求法院确认涉案房屋属张严所有,停止对涉案房屋的执行。

张严认为,涉案商铺的购房款、银行按揭贷款均是由其支付,其是涉案房屋的实际所有权人,请求法院停止对涉案商铺的执行。庭审中,粮食购销公司辩称,涉案房屋登记在赵问名下,根据物权法的相关规定,涉案房屋应认定属赵问所有。即便张严所述情况属实,也只是其与赵问之间的债权债务关系,张严可另行主张权利,但不能阻却法院执行。

张红、赵静、赵立出庭作证,张红与张严系姑侄关系,张红与赵问系夫妻关系。张严借用赵问名义购买涉案房屋,涉案房屋实际出资人为张严,房屋按揭贷款也是由张严支付,赵问及张红对涉案房屋并未出资。因此,张严是涉案房屋的所有权人,其享有排除法院执行的权利。

法院:借名买房产生的风险自行承担

新沂市法院审理认为,根据物权法第九条、第十六条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据上述规定,不动产物权需经登记始发生物权效力,物权登记具有对外公示效力;法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。江苏高院《执行异议和执行异议之诉案件审理指南(二)》(2019年2月)第14条规定:金钱债权执行中,执行法院对案涉房屋采取查封措施后,案外人以其与被执行人存在借名买房关系,且系房屋实际所有权人为由提出异议的,应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件,应驳回其诉讼请求。

涉案房屋所有权证书上登记的所有权人为赵问,且至今未办理产权变更登记手续,故应认定赵问系涉案商铺的所有权人。

张严与赵问之间借名登记契约,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果,不能据此认定张严是不动产物权的所有权人。张严可以请求将涉案房屋过户至自己名下,其享有的是债权请求权,而非物权,该权利不能阻却执行。

同时,张严陈述之所以借名买房,是为了规避限贷政策,由此产生的风险理应由其自行承担。综上,张严就涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益,故对其要求停止对涉案房产强制执行并确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求,于法无据,法院不予支持。

近日,新沂市法院作出判决:驳回原告张严的诉讼请求。

 ◆法官提醒:借名买房需谨慎

实践中,由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系等原因,存在借名买房的情况。借名人与出名人通常会约定,借名人以出名人的名义购买房屋并办理产权登记。借名人与出名人之间的借名登记契约,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果,借名人仅享有债权请求权,而非物权,不能阻却法院的执行。

法官提醒,借名买房暗藏“赔了房子又折钱”的风险,一旦遭遇法律纠纷,买房人将很难用法律手段来维权,因此不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,应当尽量避免使用他人名义购房。

 

  (文中当事人均为化名)


 
责任编辑:新沂市人民法院