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城镇居民买农房改“别墅”
刚住两年就被原房主起诉 法院:购房合同无效,买方返还房屋,卖方返还购房款并赔偿房屋装修装饰价值及房产增值损失
  发布时间:2019-09-25 14:48:07 打印 字号: | |

两年前,城镇居民刘文购买了李青位于新沂市某镇某村的一处自建民房。双方签订书面买卖合同后,刘文交清购房款,李青亦将房屋交付。刘文购得房屋后即进行装修改造,并一直居住使用。两年间,随着城市的建设发展,刘文所购买的房屋即将面临拆迁,而此时李青突然一纸诉状将刘文告上法庭,要求确认双方此前签订的房屋买卖协议无效,并返还房屋。近日,新沂法院作出判决,确认双方签订的房屋买卖合同无效,刘文返还房屋,李青返还购房款并赔偿房屋装修装饰价值及房产增值损失。

 

房屋卖出两年后反悔

 

刘文原居住在新沂市市中心的一处自建房中,后该自建房屋面临拆迁。因为住惯了民房,刘文寻思着再购买民房居住。通过熟人介绍,刘文看中了距市区不远的一处农村自建房,有200余平方米,建造有18年之久,有些破旧,也无法办理过户手续。刘文觉得该房屋相当宽敞且带有院落,于是在20173月,以27万元的价格与房主李青签订了购房合同。

 

一手交钱一手交房,很快,刘文就从李青处接手这处自建房,并立刻着手进行了装修。由于房屋一楼地平很低,容易存水,刘文购买沙子、石子等,用混凝土将地平大大提升。提升后,又在院子和房间内铺上地板砖,对房里的水电进行整体改装,将屋里屋外的门框和窗户也全部更新,并且粉刷了全部墙面。此外,刘文还在院子外做了两个小花园。经过小半年光景,房屋焕然一新,堪比洋房别墅。

 

然而,房子入住没多久,这一片的房屋就面临拆迁,随后,相关部门入户丈量、对附属物价值进行评估。没想到,这刚装修好的房屋又要拆迁,然而拆迁公告还未发布,刘文却先接到了李青起诉还房的传票。

 

卖方将买方告上法庭

 

李青将房屋出售给刘文后,居住在附近父母家中,因此也听说了周边房屋可能要拆迁。20188月,李青向新沂法院提起了确认合同无效之诉。李青认为,其与刘文签订的协议里约定,将房屋占用范围内的土地使用权也随房屋一并转让了,李青主张其转让土地使用权的行为违反了法律的强制性规定,故诉请确认房屋买卖协议无效,刘文将房屋返还并支付李青占用房屋期间的房屋租金,同时李青愿意退还刘文27万元的购房款。

 

201811月,新沂法院公开审理了此案。对于李青的诉讼请求,刘文辩称:不同意确认双方签订的房屋买卖协议无效,也不应互相返还财产,涉案房屋在刘文购买后进行了装修,且正常居住。现该房屋面临拆迁,价值上升,约90余万元,而李青见房屋涨价想取得房屋差价,是见利忘义的不诚信行为,与诚信社会建设相悖,应当予以谴责;即使涉案房屋属于农村集体土地,按照法律规定应予以返还,李青应当返还的也不仅仅是27万元的购房款,还应赔偿相应的利息损失、15万元的装修装潢损失及全部的房屋增值利益;刘文对《房屋买卖协议》的签订无过错,李青将其持有的房产证、土地证原件交给刘文,其明知该房屋不允许买卖,刘文却对此不知晓,且刘文已将房款全部付清,在此情况下,刘文接收了房屋并进行装修使用,没有任何过错,更不需要给付任何租金。故请求法院依法驳回李青的诉讼请求。

 

诉讼过程中,经刘文申请,新沂法院依法委托房地产评估公司对涉案房屋的现市场价值进行评估。经评估,涉案房屋现价值为70.6万元(价值时点为201945日),其中室内装饰装修部分现状价值为58506元。刘文因此支出评估费8500元。

 

判决:卖方对合同无效负主要责任,应当赔偿买方损失

 

新沂法院审理后认为:刘文和李青签订的《房屋买卖协议》中的买卖标的物既包含房屋,也包含相应的农村集体土地使用权。根据涉案集体土地使用证上的记载,涉案土地为某村农民集体所有,因刘文非该集体经济组织成员,故根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”,故李青和刘文签订的《房屋买卖协议》无效。

 

此外,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。

 

本案中,因涉案《房屋买卖协议》取得的财产,合同双方应当相互返还,故刘文应将涉案房屋返还给李青;李青亦应将收取的购房款27万元返还给刘文。

 

刘文对涉案房屋进行了装饰装修,其对相应的添附物享有权益,但该添附物现附着于涉案房屋上,客观上无法分离,经评估,装饰装修部分现状价值为58506元,故李青应补偿刘文添附物折价款58506元。

 

此外,刘文在返还涉案房屋后将失去该房屋的使用权,且因物价上涨等因素,返还的购房款已不足以购买同类房屋,更无法购买同类地段的商品房,而该房屋现价值为70.6万元,刘文因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失,且本案系出卖方即李青诉请涉案合同无效,故新沂法院酌情确定由李青赔偿刘文房屋增值部分价款226496.4[70.6万元-27万元-58506元)×60%]

 

对李青主张的刘文占用涉案房屋期间的租金损失及刘文要求返还的购房款利息损失,法院认为,上述款项均属于应返还财产的相应孳息,鉴于双方对订立涉案房屋买卖合同均有过错,故相应损失由双方各自承担为宜。

 

综上,法院判决李青与刘文签订的《房屋买卖协议》无效;刘文将涉案房屋返还于李青;李青向刘文支付购房款27万元、添附物补偿款58506元、房屋增值部分价款226496.4元,以上合计555002.4元;驳回李青其余诉讼请求。判决后,李青与刘文均未上诉。

 

法官:城镇居民购买农村房屋的合同无效

 

承办法官提醒,法律规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在购买房屋时,购房者应了解清楚所购房屋及房屋所占用土地的性质,自己是否具备购房资格及购房后能否办理过户手续等。

 

民法总则规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”,虽然国家政策为保障农民土地利益,禁止城镇居民变相取得农村土地,但农民如若作为过错一方,也要为其行为付出一定代价。在合同被确认无效后,出卖方不仅要退还购房款,还应赔偿买受方相应的可得利益损失。(文中当事人为化名)

 

来源:都市晨报  记者 李梦琪 通讯员 新轩


 
责任编辑:新沂市人民法院